La Due Diligence: molto più di una valutazione immobiliare

La Due Diligence Immobiliare per la valutazione del rischio.
COSA E’:
Naturalmente si è chiamata con un termine anglofono (si pronuncia “diu diligens”), in italiano sarebbe la Dovuta Diligenza ed esprime il grado di commerciabilità di un bene immobile.
E’ l’indagine approfondita svolta dal professionista incaricato, il duediligencer, che considera aspetti amministrativi, urbanistici, catastali, strutturali, impiantistici, sullo stato di manutenzione, la situazione debitoria ed eventuali altri aspetti che definiscono l’ampiezza della Due Diligence. La Due Diligence si differenzia dal Rating (la semplice Valutazione Economica) poiché mentre la seconda ha come scopo di individuare il PREZZO dell’immobile, la Due Diligence evidenzia anche le criticità, le difformità e la possibilità ed i costi per sanarle. La Due Diligence è infatti più ampia di una Valutazione.
CHI LA RICHEDE
Il committente della Due Diligence è una persona o una società che vuole acquistare, vendere o stimare un immobile e vuole conoscere aspetti che necessitano un’indagine approfondita. Può commissionare una Due Diligence Full e considerare tutti gli aspetti o Limited e approfondire solo alcuni ambiti: per esempio un’azienda che vuole acquisire una struttura produttiva ma non è sicura della completezza dei documenti relativi all’ambito Ambientale, Paesaggistico ed ai Vincoli… in questo caso commissionerà una Due Diligence Limited per i soli ambiti necessari. Oppure un privato che acquista un immobile in Centro Storico e non è sicuro per l’aspetto Strutturale e dei Vincoli, commissionerà una Due Diligence Limited per l’ambito Strutturale e per Vincoli Urbanistici, Storici (Belle Arti) e possibili interventi di ristrutturazione o ampliamento… 
COMPETENZE:
Al duediligencer viene sovente richiesto un tale livello di ampiezza e profondità di campi di indagine che non potrebbe avere competenze così specifiche. Nel mio caso, dopo 22 anni di attività immobiliare, mi avvalgo della collaborazione di professionisti specializzati che sanno dare il completo supporto allo scopo della Due Diligence che mi è stata commissionata: ingegneri per le competenze strutturali, geometri per la parte catastale, periti e artigiani per gli impianti e le conformità, ecc…
La preparazione richiesta al duediligencer è la medesima che porta a poter ricoprire l’incarico di Esperto del Giudice CTU per il Tribunale, per i procedimenti esecutivi fallimentari.
RESPONSABILITA’:
il duediligencer è responsabile delle informazioni che riporta in Due Diligence, ovviamente non del contenuto dei documenti stessi che sono redatti da terze parti. Il duediligencer relaziona al committente in base all’ampiezza che è stata richiesta: accede ai data rooms (gli uffici tecnici, il catasto ecc…), recupera i documenti, li confronta con lo stato di fatto durante il sopralluogo e individua le difformità e le criticità. Nella fase di Report finale, elenca tutti i documenti  raccolti, la data di acquisizione degli stessi e quando ha effettuato i sopralluoghi di verifica nell’immobile.  Relaziona anche, se richiesto, sui possibili Valori Aggiunti Nascosti cioè su possibili sviluppi e potenzialità del bene che nel tempo potrebbero aumentare la commerciabilità e di conseguenza il valore.
 
PERCHE’ RICHIEDERLA
Comprare, vendere un immobile o valutare se acquisire un’azienda è un momento importante e oneroso nella vita delle persone. Ma non solo, la Due Diligence è utile anche per chi vuole considerare il proprio Patrimonio in chiave successoria: cosa lascerò ai miei cari? 
Che si sia esperti investitori o alle prese con il primo acquisto, è bene rivolgersi al giusto professionista. Di solito si chiede consiglio ad un amico, l’esperto! 
Io se fossi quell’amico, consiglierei di richiedere una Due Diligence.
QUANTO COSTA
Il Compenso di Due Diligence si compone da parametri progressivi in base all’ampiezza. Ogni ambito ha uno specifico coefficiente che se richiesto va a contribuire al Compenso Complessivo. Nell’Incarico di Due Diligence il committente specifica chiaramente gli ambiti richiesti e il compenso è pattuito prima della stesura. Integrazioni e approfondimenti sono previsti, prevedibili e preventivabili. 
IN CONCLUSIONE
Sono agente immobiliare dal 1996 e il 22 anni ho acquisito conoscenze e competenze che mi portano ad un continuo aggiornamento, nel tentativo di migliorare l’offerta di Servizi Immobiliari ai miei Clienti. La Due Diligence è secondo me un documento IMPORTANTISSIMO che dovrebbe entrare a far parte del quotidiano per l’investitore, che sia un privato che non vuole sorprese o un investitore istituzionale.
Spero di aver fatto cosa gradita con queste informazioni!!
Ciao!

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